PYRITE
Qu’est-ce que la pyrite?
La pyrite est un sulfure de fer que l’on retrouve en très fines particules dans presque toutes les roches, donc dans le remblai (la pierre concassée) sous les planchers de béton (la dalle) du sous-sol et du garage. Elle peut endommager la dalle de béton et les fondations.
Le gonflement dû à la pyrite
Secteurs concernés
La plupart des propriétés affectées sont situées sur la Rive Sud de Montréal, plus particulièrement entre l'Île-Perrot et Sorel, notamment à Boucherville, Brossard, Laprairie, Longueuil, Montréal, Repentigny, Saint-Bruno, Saint-Hubert et Varennes. Dans l'est de l'île de Montréal (Pointe-aux-Trembles et Rivière-des-Prairies) ainsi que dans l’ouest de l’île de Montréal (DDO, Pierrefonds et Pointe Claire). Il y a d'autres villes de concernées dans le Grand Montréal, mais à un degré moindre.
Les désordres causés par la pyrite
Les fissures dans la dalle de béton ou les fondations ne sont pas perceptibles avant au moins dix à quinze ans après la construction du bâtiment. La progression des désordres est lente et peut s'échelonner sur plus de 40 ans. Il n'y a aucune conséquence sur l'environnement ni la santé des occupants. Cependant, des fissures sur la dalle de béton ou dans les fondations peuvent augmenter l'humidité au sous-sol de l'immeuble et provoquer l'apparition de moisissures et affecter la qualité de l'air.
Les soulèvements sur la dalle de béton peuvent être considérés non nuisibles s'ils ne dépassent pas environ 10 mm (moins d'un demi-pouce). Bien sûr, le degré de tolérance de l'occupant est déterminant. Si les soulèvements excèdent 10 mm, ils peuvent pousser verticalement sur le faux-plancher et les cloisons du sous-sol, les fissurer et même affecter le rez-de-chaussée. Les murs de fondation du sous-sol ne seront pas endommagés par un gonflement dû à la pyrite car l'épaisseur du remblai est normalement inférieure à 300 mm (12 pouces).
Il y a beaucoup plus de dommages dans les garages situés au niveau du rez-de-chaussée ou de la rue, et cela pour deux raisons : il y a fréquemment plusieurs mètres de gravier sous la dalle de béton du garage et de plus, les constructeurs y ont souvent mis un gravier d'une qualité inférieure à celle du sous-sol. Les dommages sont donc plus importants au garage : en plus des soulèvements sur la dalle, les murs de fondation peuvent être endommagés. Habituellement, un ou deux des quatre murs du garage sont mitoyens au sous-sol. C'est ainsi que les désordres à certains murs de fondation du garage peuvent endommager la partie résidentielle.
Le 15 avril 1999, la ministre Louise Harel a annoncé que le Comité technique québécois d'étude des problèmes de gonflement associés à la pyrite avait mis au point une méthode d'analyse, appelée norme CTQ-M-100, pour éliminer les risques de gonflement associés à ce matériau. Cette certification permet aux producteurs (carrière) de granulats (pierre concassée) de garantir à leur clientèle qu'ils leur fournissent de la pierre concassée qui peut être utilisée sans risque sous les dalles de béton pour les travaux de construction et de rénovation. En effet, elle ne cause pas de dommage si ces roches sont de bonne qualité. Cette pierre appelée « concassé certifié DB » (DB pour Dalle de Béton) doit avoir été analysée par un des laboratoires indépendants reconnus par le comité technique.
Tant pour les protocoles CTQ-M-100 (analyse de remblai neuf émanant d'une carrière) que CTQ-M-200 (analyse de remblai prélevé sous la dalle d'un bâtiment existant), les laboratoires se servent de l'unité de mesure IPPG, ou indice pétrographique du potentiel de gonflement. Pour du remblai neuf, si l'indice est inférieur à 10, le matériau est immédiatement certifié DB, c'est-à-dire sans potentiel de gonflement pour toute dalle de béton. Si l'indice est supérieur, le laboratoire procède à d'autres tests avant de donner ou de refuser un certificat DB à la carrière.
Lorsque le remblai analysé a été prélevé sous une dalle de béton, l'indice IPPG a beaucoup moins d'importance. En effet, un granulat usagé qui aurait un IPPG élevé pourrait ne jamais gonfler ou avoir déjà connu une oxydation complète, au moment de l'analyse, sans pour autant causer de dommages à la dalle. Ce qui compte, c'est le jugement du professionnel qui utilise la norme CTQ-M-200.
Nous vous conseillons donc de travailler avec un professionnel qui utilise la norme CTQ-M-200 lorsque vous voudrez établir un lien entre des fissures ou des soulèvements et de la pyrite, ou lorsque vous voudrez vérifier si le granulat qui a été utilisé sous votre dalle présente un risque de gonflement.
La pyrite ne constitue pas un problème en soi, c'est plutôt de la qualité du remblai qu'il faut se préoccuper.
Foire aux questions
Les maisons construites après l’an 2000 sont elles sans danger ?
Non, la pyrite concerne toutes les propriétés, même celles construites après l’an 2000 car il n’y a pas de loi forçant les constructeurs à utiliser un remblai DB (i.e. non gonflant). Ils le font sur une base volontaire seulement. Donc, prudence!
Combien d'immeubles sont affectés ?
Environ un immeuble sur cinq (20%) a un potentiel de gonflement qui peut provoquer des dommages. Ceux-ci ne subiront pas tous des désordres significatifs. Ce n'est qu'après une quarantaine d'années suivant la construction qu'on pourra s'en rendre compte.
Coûts de réparation
Dépendant de l'aménagement du sous-sol, les coûts varient de 15,000$ à 40,000$ tandis que le garage peut coûter entre 6,000$ et 8,000$. Les travaux consistent à remplacer la dalle de béton et le remblai sous-jacent jusqu’au sol naturel. Le remblai doit être de qualité DB et une toile de polyéthylène, au minimum, doit être placée sur la pierre concassée avant de couler la nouvelle dalle de béton.
Impact sur la valeur de l'immeuble
En ce qui concerne la réaction du marché immobilier aux problèmes associés à la pyrite, l’expérience nous a démontré hors de tout doute que l'impact est direct sur le prix de la propriété et ce, même s'il n'y a pas de désordres apparents.
Est-ce un vice de construction ?
Oui, même si le problème de la pyrite n'était pas connu des constructeurs avant 1997, l'année où le public en a pris connaissance. En vertu du Code Civil, le délai de prescription est de trois ans après la connaissance d’un vice de construction. Il n’y a aucune limite quant à la durée de temps entre l'achat et la découverte du vice.
Les vices majeurs sont couverts par La Garantie des maisons neuves de l'APCHQ et La Garantie rénovation de l'APCHQ, pour une période de cinq ans. Un vice majeur est un problème qui affecte la structure et la stabilité du bâtiment. On doit donc pouvoir constater et dénoncer une manifestation réelle du phénomène à l'intérieur des limites de temps des Garanties. Si vous pensez avoir observé des dommages réels provoqués par la pyrite et désirez savoir comment faire appel à la garantie, composez le (514) 353-9960 ou le 1 800 361-2037 et demandez le service à la clientèle de la Division des garanties.
Liens utiles:
www.radio-canada.ca/actualite/v2/lafacture/niveau2_15213.shtml
www.radio-canada.ca/actualite/lafacture/234/rept-2.html
www.radio-canada.ca/actualite/v2/lafacture/niveau2_1786.shtml
Sous certaines conditions spécifiques, l'humidité et l'oxygène provoquent l'oxydation de la pyrite. La réaction chimique qui s’en suit forme des cristaux de gypse qui occupent alors un volume beaucoup plus important (jusqu'à 100 fois son volume), d'où le gonflement du remblai susceptible de faire lever la dalle de béton. Puis, il est possible de voir apparaître des fissurations de la dalle de béton, avec ou sans soulèvement (bosses au niveau des fissures). Si le remblai est relativement profond comme les garages situés au niveau de la rue, il se peut qu'il y ait des poussées latérales sur les murs de fondation.
Il y a un deuxième phénomène qui se rajoute au gonflement du remblai : la sulfatation de la dalle de béton. En effet, les solutions chimiques formées dans le remblai lors de l'oxydation sont parfois absorbées par la dalle de béton, ce qui peut provoquer des fissures, avec ou sans soulèvements, sans toutefois affecter les fondations de l’immeuble.
Enfin, il y a un troisième phénomène: le gonflement du roc naturel sous la propriété. Comme certaines carrières de la Rive Sud ont dans leur sol des schistes argileux (réactifs à la pyrite), il en va de même pour le sol naturel sous certains immeubles, principalement sur la Rive Sud. Les dommages importants sont cependant beaucoup plus rares.